Аналіз антикризових законопроектів у будівельній сфері

 

 

Проект Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»  (реєстр. №3354) був підготовлений Міністерством регіонального розвитку та будівництва України і внесений   до Верховної Ради Кабінетом Міністрів України 11 листопада 2008 року. Цей проект закону є частиною «антикризового пакету», покликаного мінімізувати наслідки фінансової кризи у певних галузях економіки України.

 

Як йдеться у пояснювальній записці до законопроекту, його прийняття дозволить «надасть можливість подолати кризові явища в будівельній галузі, розгорнути будівництво доступного житла, суттєво зменшити витрати бюджету різних рівнів при будівництві житла та інших об’єктів соціально-культурного призначення».  

 

Основні положення законопроекту зводяться до наступного.

 

 

Подолання кризових заходів у сфері житлового будівництва пропонується здійснювати шляхом реалізації спеціальної державної програми, що розроблятиметься Міністерством регіонального розвитку та будівництва України та затверджуватиметься Кабінетом Міністрів (ст. 1 проекту Закону).

 

Бюджетні кошти, що надійдуть для фінансування цієї Програми, планується спрямовувати на добудову житла (у 2008 році – яке має ступінь готовності більш як 70 відсотків у 2009-му – більш, як 50 відсотків).

 

Перелік об’єктів, які добудовуються за державної підтримки відповідно до цього Закону, визначає щороку Кабінет Міністрів України, а ступень їх готовності визначатиме Міністерство регіонального розвитку та будівництва.

 

Відповідно до статті 2 законопроекту, державна підтримка будівництва доступного житла здійснюється шляхом сплати державою першого внеску за рахунок бюджетних коштів у розмірі 30% вартості будівництва (придбання) доступного житла. Іншу частину вартості житла сплачуватимуть громадяни, які уклали договори про будівництво та отримання житла за державної підтримки — за власні кошти або за кошти іпотечного кредиту.

 

Ст. 6 законопроекту містить ряд вимог щодо житла, побудованого за державної підтримки, зокрема, його відчуження не дозволяється протягом п’яти років з дня оформлення громадянином права власності на житло.

 

Ст. 9 формулює вимоги до банків, які братимуть участь у державній програмі будівництва житла, та встановлює відсоткову ставку у розмірі облікової ставки НБУ + 2 відсотки річних.

 

У ст. 10 унормовано механізми надання житла в довгострокову оренду з правом викупу.

 

 

 

Одним з основних шляхів здешевлення будівництва житла автори законопроекту вбачають у наданні органами місцевого самоврядування в користування забудовнику земельної ділянки під будівництво житла без проведення аукціону. У цьому разі розмір орендної плати не може перевищувати ставку земельного податку.

 

 

Автори законопроекту передбачають відшкодування інвестору чи забудовнику витрат на будування або реконструкцію об’єктів, мереж енергопостачання, та газопостачання. Відшкодування вартості будівництва повинно зробити підприємство якому надано право надання технічних умов на будівництво, та якому передаються на баланс та в експлуатацію зазначені об’єкти та мережі.

Для цього автори законопроекту пропонують внести ряд змін до ст. 179 Господарського кодексу України, а також ряд до ряду положень Законів України «Про природні монополії», «Про електроенергетику» та «Про трубопровідний транспорт». Із законів «Про забудову території» та «Про столицю України – місто-герой Київ» пропонується вилучити положення про пайову участь забудовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної   інфраструктури населеного пункту.

 

На період дії Закону встановлюється обмеження розміру кошторисного прибутку до 10 відсотків прямих і загальновиробничих витрат з будівництва і граничний рівень рентабельності 10 відсотків вартості матеріалів та виробів, зокрема будівельних конструкцій, що використовуються в будівництві об’єктів в рамках державної Програми.

 

 

Законопроектом забороняється вимагати від замовників будівництва рішення архітектурно-містобудівної ради для подальшого розгляду і погодження містобудівної та проектної документації (ст. 7 Закону України «Про архітектурну діяльність»).

 

У ст. 15 цього ж закону пропонується визначити перелік архітектурних рішень проектів об’єктів архітектури, які підлягають обов’язковому розгляду на засіданні архітектурно-містобудівної ради (об’єктів, розташованих в історичній частині міст, в історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення, проекти висотних будівель та споруд).

 

Результати розгляду містобудівної документації та проектів будівництва об’єктів архітектурно-містобудівною радою оформлюються протокольним рішенням, що має рекомендаційний характер.

 

Пропонується запровадити інвестування та фінансування будівництва шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості, відповідно до законодавства.

 

Змінами до Закону України “Про планування і забудову територій” спрощується процедура отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт після прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування.

 

Пропонується встановити адміністративну відповідальність за порушення строків видачі технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури відповідними підприємствами, установами і організаціями (тягне за собою накладення штрафу на службових осіб від двадцяти або ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян). Державну архітектурно-будівельну інспекцію пропонують наділити повноваженнями, пов’язаними зі строками розгляду таких справ. 

 

Змінено також процедуру проведення такої експертизи у бік її концентрації навколо державного підприємства “Спеціалізована державна експертна організація — Центральна служба Української державної будівельної експертизи”.

 

 

До наведених у проекті закону №3354 механізмів подолання кризи на ринку житла можна сформулювати ряд застережень.

 

Реалізація перелічених у проекті Закону заходів програми вимагатиме значних бюджетних видатків. Адже держава має нести витрати по-перше, на добудову незавершених об’єктів, по-друге, на надання компенсацій 30% вартості житла пільговикам для покриття перших внесків. Також Державна іпотечна установа надаватиме рефінансування уповноваженим банкам, що здійснюватимуть іпотечне кредитування на визначених цим законом умовах.

 

Додаткове навантаження ляже і на місцеві бюджети. Вони не лише будуть позбавлені потенційного джерела фінансування від проведення земельних аукціонів, а й нестимуть додаткові витрати на розвиток комунальної інфраструктури, котра і так перебуває в незадовільному стані. 

 

Заходи зі зменшення вартості кредитів у нинішніх умовах навряд чи достатньою мірою підвищать їх доступність. заходом для більшої доступності. На сьогодні облікова ставка НБУ становить 12%, отже вартість пільгових іпотечних кредитів не буде меншою 14%. До того ж, поширеною практикою є виставлення ряду умов при наданні іпотечних кредитів: страхування майна, життя позичальника та ін. Тому ефективна відсоткова ставка, за цими кредитами може бути ще вищою. Змінити ситуацію може зниження облікової ставки НБУ (що було би прийнятною в умовах кризи), проте на сьогодні говорити про доступність навіть цих «пільгових» кредитів навряд чи доводиться.  

 

Цілком очевидно, що зусилля будівельних компаній та суміжних структур будуть спрямовані на недопущення значного падіння вартості житла. Але за нинішньої вартості двокімнатної квартири у Києві, наприклад, у 600 000 гривень, та навіть за умов покриття державою 30% її вартості, розмір щомісячних виплат при наданні пільгового кредиту при ефективній відсотковій ставці 16% на 30 років становитиме близько 5600 гривень. Складно уявити, щоби багатодітні сім’ї чи родини військовослужбовців змогли здійснювати такі щомісячні платежі. У регіонах нинішній рівень цін є, звісно, нижчим, однак відповідно нижчими є там і доходи населення, котрі мають тенденцію до подальшого зменшення в умовах економічної кризи.

 

Забудовники ж, у разі прийняття цього закону, матимуть всі можливості для реалізації будівельних проектів, котрі й за умов загальної стагнації ринку зможуть принести непогані прибутки (скажімо, у історичних центрах міст). Адже для здійснення будівництва за цим законопроектом не потрібно буде проведення ані відкритого земельного аукціону, ані, фактично, отримання рішення архітектурно-містобудівної ради. Законодавче ж обмеження рентабельності до 10% витрат будівництва можна буде доволі легко обійти, враховуючи специфіку роботи органів влади України з контролю за ціноутворенням.  

 

Зі змісту законопроекту також не зовсім зрозуміло, яким буде правовий режим власності об’єктів, добудованих на державних засадах, та як буде реалізовуватися житло, побудоване за державної підтримки, у випадку, якщо не знайдеться достатня кількість громадян пільгових категорій, що бажають його придбати на визначених цим законом умовах. Тому не виключено, що після добудови за бюджетні кошти якась частина квадратних метрів житла опиниться у власності забудовників та буде реалізовані ними чи віддані в оренду на комерційних засадах. Через це виникає ризик фактично субсидування державою суб’єктів бізнесу без належних відшкодувань та численних зловживань бюджетними коштами у цій сфері.

 

Більш дієвим підходом для вирішення кризових явищ у сфері житлового будівництва було би насамперед скасування рішень про виділення земельних ділянок, наданих компаніям, які не змогли забезпечити виконання своїх зобов’язань з реалізації будівельних проектів. Наступним кроком держави мала би бути добудова їх за бюджетні кошти з наданням визначенням обґрунтованого розміру компенсацій приватним забудовникам. Існує, до речі, висока ймовірність, що вже залучені будівельниками кошти перевищують усі витрати, здійснені ними до цього часу.

 

Споруджене за бюджетні кошти житло держава мала би реалізовувати на відкритих аукціонах за ринковими цінами (безумовно, не нижче рівня реальної собівартості будівництва). Це би дозволило як компенсувати бюджетні витрати, так і здійснювати пільгове кредитування пільгових категорій громадян. Безумовно, ризику зловживань при реалізації такої схеми виключати не слід, однак за такого сценарію можна сподіватися, принаймні, на компенсацію бюджетних витрат. 

 

Ряд інших суттєвих зауважень юридичного та технічного характеру сформульовано у висновку Головного науково-експертного Управління Верховної Ради України.

 

 

***

 

Варто звернути увагу і на альтернативний законопроект №3354-1, внесений народним депутатом від Партії регіонів І.Лисовим. Однак, спершу автор законопроекту пропонує кредитувати об’єкти недобудованого житла «під заставу вартості емітованих облігацій, цінних паперів, майнових прав … чи іншого майна суб'єктів господарської діяльності (забудовників) в обсязі, необхідного для завершення будівництва житла по собівартості». Якщо врахувати, що для цілого ряду компаній-забудовників фактично єдиним активом є орендовані у територіальних громад земельні ділянки, то такі кредити апріорі будуть проблемними. Зрештою, іпотечна криза в США і відбулася значною мірою за рахунок активного випуску іпотечних облігацій.

 

Також у альтернативному законопроекті пропонується надавати пільгові кредити не пільговим категоріям населення, як в урядовому варіанті, а забудовникам. Ввиплата компенсацій кредитно-фінансовим установам різниці у відсотках має відбуватися за рахунок держави. Тобто, держава має взяти на себе видатки приватних компаній.

 

Іншою сумнівною новелою (в т.ч. і з точки зору її конституційності) є встановлення мораторію на дострокове повернення коштів, внесених забудовникам, за будь-якими договорами (інвестиційними, доручення, комісії, участі у фонді фінансування будівництва, участі у фонді операцій із нерухомістю тощо), результатом яких є передача вказаним особам (юридичним або фізичним) об'єктів житлового будівництва.